Hof geeft na jarenlange strijd groen licht voor appartementen bij Landhuis Stadsrust

WILLEMSTAD – De bouw van vijf appartementsgebouwen met in totaal 44 woningen bij Landhuis Stadsrust kan doorgaan. Het Gemeenschappelijk Hof heeft een onduidelijke vergunningsvoorwaarde over de afvoer van regenwater zelf aangescherpt, maar alle overige bezwaren van omwonenden afgewezen. Daarmee blijft de nieuwe bouwvergunning overeind.

De uitspraak is het jongste hoofdstuk in een conflict dat al bijna tien jaar duurt. Het oorspronkelijke project werd in 2017 aangekondigd als wooncomplex voor actieve vijftigplussers. Het plan omvatte toen zeven appartementsgebouwen met zestig woningen, een zwembad, fitnessruimte, dokterspost en kapsalon.

Voor dat plan verleende toenmalig VVRP-minister Zita Jesus-Leito in juli 2018 een bouwvergunning. Met het project zou volgens de toenmalige aankondiging een investering van ongeveer vijftien miljoen dollar zijn gemoeid.

Omwonenden maakten bezwaar, omdat zij vreesden dat de gebouwen hun woon- en leefklimaat zouden aantasten. Het Gerecht vernietigde de vergunning in november 2020. Ook in hoger beroep trokken de ontwikkelaar en de minister in juli 2021 aan het kortste eind.

Het Hof stelde toen wel vast dat appartementen op deze locatie niet principieel verboden zijn. Een aangepast bouwplan kon opnieuw worden ingediend.

Kleiner bouwplan

Projectontwikkelaar Stadsrust Private Foundation verkleinde het plan vervolgens van zeven naar vijf gebouwen en van zestig naar 44 appartementen. De gebouwen hebben elk twee bouwlagen.

Op het terrein van ongeveer 1,3 hectare tussen de Kaya Panacea en de Nieuwe Caracasbaaiweg staat ook het bestaande Landhuis Stadsrust. Het landhuis zelf maakt geen deel uit van het nieuwbouwplan.

De minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning verleende in maart 2023 een nieuwe bouwvergunning. Ook die werd aangevochten door omwonenden.

Het Gerecht vernietigde de vergunning in juni 2024. Volgens de rechter waren de bouwhoogte, de toepassing van een oud verkavelingsplan en de gevolgen voor de afwatering onvoldoende beoordeeld. Op het terrein stond toen al een stalen constructie, die mogelijk verlaagd of gedeeltelijk afgebroken zou moeten worden.

De minister ging in hoger beroep en verleende in oktober 2025 opnieuw een aangepaste vergunning. De omwonenden stapten daarop rechtstreeks naar het Hof.

Regenwater

Het Hof geeft hen nu alleen gelijk over de formulering van de voorwaarde voor de afvoer van regenwater. Daarin stond dat de ontwikkelaar het bestaande gekanaliseerde waterafvoerstelsel bij het bouwproject moest betrekken. Volgens de rechters was onvoldoende duidelijk welke concrete werkzaamheden daarmee werden bedoeld.

Het Hof vernietigt die voorwaarde, maar schrijft zelf een nieuwe bepaling. Stadsrust moet de hemelwaterafvoer uitvoeren volgens de rapporten en technische tekeningen van de ingenieursbureaus Ascon en BSL.

De minister hoeft daardoor geen nieuwe beslissing te nemen. De rest van de bouwvergunning blijft geldig en de procedure veroorzaakt geen nieuwe vertraging van het project.

Volgens het Hof is voldoende onderzocht wat er met het regenwater gebeurt. De onderzoeken houden niet alleen rekening met water dat rechtstreeks op het bouwterrein valt, maar ook met water dat vanuit omliggende percelen wordt aangevoerd.

De bestaande duiker onder de Nieuwe Caracasbaaiweg heeft volgens de berekeningen voldoende capaciteit. De omwonenden hebben geen eigen technisch rapport ingediend dat die conclusie weerlegt.

Hoger dan acht meter

De vijf gebouwen worden tussen 8,12 en 9 meter hoog. Hoewel in beginsel een maximale bouwhoogte van acht meter geldt, mag de minister daarvan afwijken na een afweging van het belang van de ontwikkelaar en de mogelijke hinder voor de omgeving.

Volgens het Hof heeft de minister die afweging voldoende onderbouwd. De overschrijding bedraagt maximaal één meter. Dat veroorzaakt volgens de rechters niet zoveel hinder of ontsiering dat de vergunning moet worden geweigerd.

Ook de bezwaren over inkijk, schaduw, blokkering van de passaatwind, brandveiligheid en de stabiliteit van de gebouwen zijn afgewezen. In het aangepaste ontwerp zijn ramen aan de noordwestkant van gebouw A verwijderd om inkijk bij omwonenden te beperken.

Meetmethode bouwhoogte

De uitspraak geeft ook duidelijkheid over de manier waarop de bouwhoogte op Curaçao moet worden vastgesteld. Wanneer grond alleen wordt geëgaliseerd en bouwrijp gemaakt, wordt gemeten vanaf het maaiveld dat daardoor ontstaat.

Wordt daarna extra grond, diabaas of ander materiaal aangebracht om de fundering hoger te leggen, dan moet de hoogte worden gemeten vanaf het oude, lagere maaiveld. Die ophoging moet bovendien op de bouwtekeningen worden vermeld.

Als bij Stadsrust na het bouwrijp maken extra grond is aangebracht waardoor de vergunde hoogte wordt overschreden, is dat volgens het Hof een kwestie van handhaving. De bouwvergunning wordt daardoor niet automatisch ongeldig.

Oud verkavelingsplan blijft geldig

Het Hof corrigeert de minister wel over het verkavelingsplan voor Stadsrust uit 1960. De minister beschouwde dat als achterhaald en liet het bij beide vergunningen buiten beschouwing.

Volgens de rechters is het verkavelingsplan nog steeds geldig en moeten de daarin vastgelegde gevelrooilijnen worden toegepast. De minister mag het plan niet negeren omdat het nooit volledig is uitgevoerd of omdat andere woningen er mogelijk ook niet aan voldoen.

Voor het aangepaste project heeft dat geen gevolgen. Gebouw E is omgedraaid en de parkeerplaatsen zijn verplaatst. Daardoor ligt het gebouw nu op de vereiste afstand van elf meter van de Nieuwe Caracasbaaiweg.

Het Hof verklaart de beroepen van drie omwonenden formeel gegrond vanwege de onduidelijke afwateringsvoorwaarde. De minister moet 2.100 gulden aan proceskosten betalen. Omdat het Hof het gebrek zelf heeft hersteld, kan het sterk verkleinde bouwproject na jaren van juridische procedures verder.